關于《襄陽市物業服務和管理辦法》的政策解讀

為進一步貫徹落實省、市關于黨建引領社區物業服務管理改革，實現物業管理全覆蓋的工作部署和要求，構建黨建引領下的社區物業服務管理新體系，促進高質量物業服務全覆蓋，市政府重新修訂并印發了《襄陽市物業服務和管理辦法》（以下簡稱《辦法》）?，F將有關內容解讀如下：

一、修訂背景

原《辦法》自2010年7月1日實施以來，有效規范了我市物業管理工作，為解決長期困擾我市物業管理的熱點、難點問題提供了有力支撐。原《辦法》2015年7月已到期。為回應群眾關切，切實加強和規范我市物業服務管理工作，提升物業服務管理水平，對原《辦法》進行修訂完善，適時出臺新的《辦法》非常必要。

二、主要內容

《辦法》共七章四十一條，總體思路是強化黨建引領、健全行業監管制度，推動我市物業服務管理工作高質量發展。本次修訂的主要內容為:

（一）融入基層社會治理體系。明確將物業服務和管理納入社區治理體系，充分運用決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享的“五共”理念，建立健全社區黨組織領導下居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人三方聯動的治理格局，推動在物業服務企業、業主委員會中建立黨組織，落實“雙向進入、交叉任職”。通過總結近年來我市大力推進城市基層黨建工作經驗，將居民小區黨建工作、物業行業黨建工作的有效做法在辦法中進一步鞏固提升，把黨的政治優勢、組織優勢轉化為城市治理優勢，進一步提高黨組織領導下的物業服務管理和基層治理水平。

堅持向基層放權、賦能，推動物業服務管理重心下沉。賦予街道（鄉鎮）對轄區內物業管理活動的監督管理職責，并應當在同級黨組織領導和民政部門指導監督下，依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解物業服務糾紛；居（村）民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業服務有關的工作。此外，《辦法》還有大量條文中均融入了街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會對業主大會、業主委員會和相關物業管理工作的監督和指導，真正將物業管理工作納入基層治理體系。

（二）健全業主委員會治理結構。針對實踐中業主自治能力不強，業主成立業主大會、選舉業主委員會困難，業主大會和業主委員會權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規范、難以有效開展工作等問題?！掇k法》對業主、業主大會和業主委員會的權利、義務等具體內容作了進一步的詳細規定，切實強化了對業委會的指導和監督，促使業委會的自治管理權在陽光下運行。對業主委員會作出違反法律法規和議事規則、管理規約的決定，街道應當責令限期整改，拒不整改的依法依規撤銷其決定，并公告業主。同時，明確了業主委員會委員中黨員比例一般應不低于50%，主任一般由黨員擔任。鼓勵符合條件的居（村）民委員會成員、社區黨組織成員、黨代表、人大代表、政協委員依法參選業主委員會成員。把好業主委員會的“人選關”，優化業主委員會成員結構，全面提升其依法履職能力。

鼓勵有條件的住宅小區業主委員會聘請專職執行秘書，其工作職責和薪酬標準，在業主大會議事規則中約定。業主大會可以采用招標投標方式確定候選物業服務候選人，候選物業服務人確定后，提請業主大會會議表決，表決通過后由業主委員會與其簽定物業服務合同。

（三）規范物業服務用房建設使用。新建住宅的建設單位應當按照不低于總建筑面積千分之二，且最少不低于一百平方米在物業區域內配置物業服務用房，業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排，其面積不低于二十平方米。

（四）推進老舊小區建立物業管理機制。對于原有老舊住宅小區、零散社區住宅及暫時難以實行專業化物業服務和管理的區域，各轄區政府應采取有效措施，積極創造條件，結合各物業區域實際，采用專業化物業服務為主、“黨建+業主”自管為輔、單位管理過渡、社區保障性管理的多元管理模式，滿足業主和居民的多元化需求，破解小區管理難題，促進高質量物業服務管理全覆蓋。有條件的，應合理規劃建設“紅色驛站”，滿足群眾多樣化需求。

（五）強化物業服務監督管理。優化物業服務監管體系，變以往建部門單級監管為市、區、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居委會多級監管，通過優化監管體系，提升服務監管能力，高效快捷的協調處理物業活動中的各類問題，實現對物業行業的立體式全覆蓋監管。明確各方主體責任，《辦法》在進一步明確各級住建部門職責的基礎上，規定縣（市、區）人民政府應當加強對物業管理的領導，建立綜合協調和保障機制，納入對下一級政府的考核內容；街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對轄區內物業服務和管理活動進行監督管理，指導社區居民委員會落實相關工作；社區居民委員會下設環境和物業管理委員會，負責督促業主委員會（小區物業自管組織）、物業服務企業和其他物業服務人履行職責。通過明確各方主體責任，有效杜絕了相互推諉、相互扯皮的現象。

《辦法》還規定了物業服務企業應規范信息的公示，以及物業服務企業在物業服務活動中應當履行的義務和物業區域內禁止的行為的具體內容。明確建立物業服務行業信用檔案，實行行業信用管理，優化市場競爭環境，推動形成優勝劣汰的市場環境。